2015年4月,某开发商对正在建设的楼盘通过媒体宣称小区是一中分校的学区房。夏先生看到预售宣传后,与开发商签订购房合同,购买了一套164.62平方米的商品房,并预付了全部房款。此后不久,开发商在未告知夏先生的情况下,申请将房屋原设计图纸的露台变更为阳台,比合同销售面积增加了8.7平方米。2016年11日,该小区楼盘取得预售许可证。2017年8月项目建成交房时,开发商提出夏先生需补交合同以外8.7平方米的房价款,否则不予交房。同时夏先生发现,小区并非学区房。夏先生诉至法院,要求解除购房合同并返还购房款及相关利息。最终,经法院审理判决支持夏先生的全部诉讼请求。那么,卖房子的广告仅仅是广而告之吗?承诺的学区房没了,责任在谁?
问:购买未经商品房预售登记备案的房屋,签订的购房合同有效吗?
答:商品房预售许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。本案双方当事人签订房屋转让的意思表示真实,并不违反法律、行政法规的强制性规定,其买卖合同合法有效。至于商品房预售登记备案属管理性行政规范,不影响商品房预售的效力。如果当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,法院将不予支持。
问:开发商进行的宣传广告属于要约吗?
答:要约是一方当事人以缔结合同为目的,向对方当事人提出合同条件,希望对方当事人接受的意思表示。在签订购房的时候,小区尚在建设当中,购房者了解房屋的渠道就是开发商的广告。广告中开发商就小区是一中分校学区房的说明和允诺有具体确定。夏先生正是受到广告的吸引才订立合同的,所以即使广告内容未载入商品房买卖合同,也应当视为要约,纳入合同内容范围。
问、开发商承诺的学区房兑现不了,应当承担什么责任?
答:开发商在尚未确定其开发的小区系一中分校学区房的情况下,即在多种媒体上进行宣传。夏先生基于该宣传,购买了小区房屋。现在,开发商不能兑现一中分校学区房的承诺,构成违约。开发商辩称政府划分学区房属于不可抗力。但是,不可抗力是指买卖合同签订后,不是由于合同当事人的过失或疏忽,而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件,以致不能履行或不能如期履行合同。本案中,相关政府部门由于规划需要将该小区划分至其他学区,并非法定不可抗力的事由。
目前学区划分非常复杂,购房前如果学校已经建成,购房者应先到学校详细咨询,了解清楚是否与开发商所承诺的一致。如果学校还未建成,要尽可能将开发商宣称的学区房条款列入合同条款,并约定违约责任。
问:如何应对开发商所售房屋的面积陷阱?
答:本案中,露台变为阳台,房屋面积增加,是双方签订商品房买卖合同之后,开发商单独申请进行的变更,并没有与购房人进行商量。在面积误差比绝对值超过3%的情况下,有两种处理办法。其一,买受人有权退房,开发商应当返还房价款及利息。其二,买受人不退房的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由开发商承担。夏先生鉴于购买该房屋已经无法实现学区房的初衷,所以坚持退房,也获得了法院支持。
